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Le Aste Giudiziarie - Che Cosa Sono

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Vendita con incanto

Il primo atto della vendita con incanto è l'ordinanza di cui all'art.576 c.p.c. pubblicata a cura del Cancelliere nella quale il Giudice dell'esecuzione stabilisce, anche avvalendosi di un esperto le modalità con cui deve svolgersi l'incanto stesso.
La riforma di cui al d.lgs n.35/2005 convertito in legge n.80/2005 (entrata in vigore il 1 marzo 2006) ha modificato il contenuto dell'ordinanza di vendita, fissando il tetto del 10% del prezzo base quale importo della cauzione che devono prestare gli offerenti.
L'art. 580 c.p.c. aggiunge che l'offerente, nel caso in cui non divenga aggiudicatario, ottiene l'immediata restituzione della cauzione, mentre se ometta di partecipare all'incanto, senza documentato e giustificato motivo, viene trattenuto un decimo dell'importo della cauzione da restituire. Lo scopo della disposizione appare quello di fronteggiare il fenomeno diffuso in alcune realtà territoriali di attività intimidatorie di personaggi appartenenti ad organizzazioni criminali, al fine di fare andare deserti determinati incanti.
La vendita con incanto è caratterizzata dalla gara pubblica dei concorrenti nella sala delle pubbliche udienze davanti al Giudice dell'esecuzione.         
L'anacronistico riferimento al sistema delle cd. candele vergini è stato sostituito col tempo di 3 minuti dall'offerta per poter aggiudicare l'immobile (art.581 c.p.c. come già modificato dalla legge n. 302/1998).
L'aggiudicazione è fatta, secondo la norma generale, all'ultimo maggiore offerente. Tuttavia essa non è definitiva: infatti, la legge ammette che entro 10 giorni dall'aggiudicazione (termine ora qualificato come perentorio) possano essere fatte nuove offerte, purché superiori di un quinto (in passato un sesto) al prezzo raggiunto nell'incanto (art.584 c.p.c.). Se ciò avviene, si fa luogo ad una gara fra coloro che abbiano fatto le nuove offerte ed il primo aggiudicatario, alla quale si applicano le norme già esaminate della vendita senza incanto.
Si è chiarito che a tale gara possono partecipare oltre agli offerenti in aumento e all'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto.
Tuttavia, in caso di diserzione della gara, l'aggiudicazione diventa definitiva e gli offerenti in aumento perdono la cauzione (il cui importo è pari al doppio della cauzione fissata per l'originario incanto).
Le norme in tema di versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario sono state modificate dalla riforma in vista del fenomeno, sempre più frequente nella prassi, in cui le somme a versare siano procurate a mezzo di un contratto di finanziamento. In tale caso si può prevedere il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura con la costituzione di una garanzia ipotecaria di primo grado sull'immobile venduto. Pertanto nel decreto di trasferimento si dovrà fare menzione del contratto di finanziamento, ed il conservatore dovrà trascrivere il decreto di trasferimento unitamente all'iscrizione ipotecaria in favore del soggetto finanziatore.
La fase conclusiva della vendita è caratterizzata dal decreto di trasferimento (che può essere emanato solo dopo il versamento del prezzo), con il quale il Giudice trasferisce la proprietà del bene.
Peraltro, in luogo della pronuncia del decreto di trasferimento, fino a quando quest'ultimo non venga emesso, il Giudice può anche sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, con ordinanza impugnabile ex art. 617 c.p.c. ( si veda anche l'art. 586 c.p.c.).
Col decreto di trasferimento, il Giudice dell'esecuzione ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (salvo che queste ultime si riferiscano a obbligazioni assunte dall'aggiudicatario a norma dell'art. 508 c.p.c.), nonché le iscrizioni e trascrizioni dei pignoramenti successive alla trascrizione del pignoramento, e ingiunge al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Tale ingiunzione costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

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