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Aste Giudiziarie - Come Partecipare

Le vendite relative agli immobili soggetti ad esecuzione immobiliare o procedure fallimentari e concorsuali sono effettuate da Magistrati del Tribunale, o per delega, da Notai (come disposto dalla legge n.302/98).
Ogni immobile presentato è preventivamente stimato da un perito incaricato.

La partecipazione alle aste giudiziarie è pubblica. Ogni persona, giuridicamente capace, può concorrere all'asta (anche senza l'assistenza di un legale o di altro professionista): tutti possono partecipare o tramite Avvocato (per persona da nominare) o mandatario munito di procura speciale, all'acquisto di immobili sottoposti a pignoramento o fallimento, ad eccezione del debitore esecutato o fallito (art. 579 c.p.c.).
Le modalità dell'incanto sono contenute nell'ordinanza di vendita; in particolare, l'eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo base dell'incanto, il giorno e l'ora dell'incanto, l'ammontare della cauzione, la misura minima dell'aumento delle offerte e il termine, non superiore a trenta o sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito (art. 581 c.p.c.).
L'offerta di partecipazione all'incanto deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale (sezione Esecuzioni Immobiliari o sezione Fallimentare) con l'indicazione della procedura e dei beni (Lotti) che si intende acquistare (art. 580 c.p.c.), dei dati anagrafici e del codice fiscale dell'offerente, oltre al recapito telefonico.
Alla domanda presentata in carta da bollo di € 14,62 deve allegarsi il 30% del prezzo base d'asta, di cui il 10% a titolo di cauzione (che in caso di acquisto verrà successivamente scalato dal prezzo di aggiudicazione finale) e il 20% per spese di trasferimento dell'immobile, a mezzo assegni circolari (solitamente il 25% del valore degli immobili) intestati al Giudice dell'esecuzione, o al Giudice del fallimento o al Notaio delegato.
La domanda deve essere depositata entro le ore 12.00 (alcuni Tribunale permettono fino alle ore 13.00) del giorno precedente la vendita.
Gli assegni, che valgono a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di aggiudicazione, saranno restituiti in caso di mancata assegnazione.
In sede d'asta gli acquirenti effettuano rilanci a voce, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un solo compratore interessato al rilancio, il lotto viene aggiudicato con un verbale di aggiudicazione temporanea.
Avvenuto l'incanto, entro giorni 10 (termine perentorio) dalla vendita, possono essere fatte offerte di acquisto in aumento purché superiori di un quinto (nuova procedura) al prezzo raggiunto nell'incanto stesso (art.584 c.p.c.). Tali offerte vengono poi depositate in Cancelleria con assegni circolari e con domanda in carta bollata da € 14,62 precisando il lotto e la procedura con modalità analoghe alle precedenti.
L'aggiudicatario deve versare nel termine di 30 (dalla aggiudicazione definitiva) o 60 giorni (come da bando) e secondo le modalità indicate nell'ordinanza di vendita, il prezzo oltre al 20% per spese. In caso di inadempienza dell'aggiudicatario nel termine stabilito il Giudice pronuncia, con decreto, la decadenza dell'aggiudicatario stesso e la perdita della cauzione (10%) a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto (art. 587 c.p.c.).
In alcuni casi le aste non ricevono offerte (cd. aste deserte): in tale ipotesi il Giudice dovrà stabilire una nuova data per un'ulteriore asta con un prezzo base ridotto o adottando una diversa tipologia di vendita.

Come per tutte le vendite immobiliari, oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (iva o imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, bolli), con le agevolazioni fiscali previste anche per le vendite private (ad es. benefici per la prima casa, benefici per coltivatori diretti o imprenditori agricoli, etc) e le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e per la voltura catastale, effettuati a cura della Cancelleria o del Notaio.
La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione. Con il decreto di trasferimento il Giudice ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti.
La proprietà è trasferita dal Giudice al saldo del prezzo e oneri fiscali.
Le spese di trascrizione e cancellazione sono, a seconda del Tribunale di competenza, o interamente a carico della procedura, oppure a carico dell'acquirente. Per gli immobili occupati dai debitori o da altri soggetti privi di titolo opponibile alla procedura esecutiva (è opponibile ad es. il contratto di locazione registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento), il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per ottenere il rilascio dei locali, che potrà essere richiesto all'Ufficiale giudiziario al di fuori delle ordinarie procedure previste per gli sfratti.
Se ci sono spese condominiali arretrate l'acquirente è tenuto a pagare quelle dell'anno in corso e del precedente.

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